2022. 6. 19. 11:11ㆍ책리뷰
what (무엇)이 아니라
why(왜) 를 찾아라
생각의 틀을 바꿔라
what (무엇)을 고민하는 게 아니라
그것이 왜 필요한지
즉, why (왜)를 생각해야한다
어린아이 시선으로 질문하라
왜 사람들은 아파트에서 살고 싶어 할까
빌라에 살면 더 넓고 싸니 빌라가 더 좋은 거 아닌가
왜 강남은 비싼가? ㅈ
왜 우리 아파트는 가격이 안 오르는가?
전세제도는 왜 우리나라만 있는가
왜 30년 된 강남의 재건축 아파트가 더 비싼가?
부자들은 왜 부동산을 좋아할까? 세금이 비싼데
우리 집이 이사한다면 어디로 갈 건가?
당신은 왜 그것(부동산 투자)을 하는가?
자본주의의 핵심인 화폐의 존재 이유는 교환이다
애덤 스미스 국부론
부의 공식: 화폐----(교환)-------> 대체재-----(교환)------> 화폐+이익
10억 원을 은행에 예치하더라도 이자를 받아
생활하기엔 빠듯한 시대가 됐다
화폐의 가치가 그만큼 떨어진 것이다
대체제:사업체, 주식, 부동산, 금, 채권
사업체: 삼성전자와 같은 사업체 운영을 통한 수익창출
주식:삼성전자 주식을 사서 운영(하지만 매번 수익내기 힘들다)
부동산: 시세차익이나 현금흐름이 만들어진다
이용의 가치가 있다(시간에 투자한다면 승산이 높다)
세상은 왜 그것을 (부동산) 필요로 하는가?
일자리가 변하지 않으면 주거시설의 중요도가 높아진다
직주근접:실리콘밸리/판교
앞으로 그것(부동산)은 어떻게 진화할까?
일자리의 변화가 크지 않다면 일자리를 둘러싼 도심의 토지가 꾸준히 오른다
:토지/주택/상가
내 집 마련을 고민하는 사람이 반드시 알아야 할 세 가지 원칙
1) 가격을 보지 말고 지역을 보라
2) 토지의 희소성을 보라
3) 내 집 마련의 의미를 이해하라
절대 손해 보지 않는 다섯 가지 노하우
1) 가구소득 대비 주택 가격(pir)을 살피자
PIR:주택 가격이 가구의 연간 소득 대비 몇 배 인지 보여주는 지수
2) 오랜 기간 올랐다면 의심하자
3) 4년간 상승률 40퍼센트 이상이라면 주의하자
4) 매매가와 전세가 꾸준히 상승한 후,
매매가만 줄곧 상승하는 경우
는 거품이 생긴 것이다
5) 대형 평형. 주상복합 , 나 홀로 아파트의 오름 여부 체크
-이것들의 공통점은 부동산 호황기가 왔을 때 가장 늦게 오른다
고로 고점이라는 뜻이다
부동산 하락 신호:남보다 일찍 알아채려면
미분양이 증가하기 시작한다
입지가 좋은 곳에도 청약경쟁률이 저조해진다
성수기(10월~2월) 임에도
구축 아파트의 거래가 뜸해진다
앞으로 예정되어 있는 공급이 많다
사이클을 알면 고점에 사도 걱정 없다
하향기 패턴:모든 종목에 투자를 꺼린다
매매가 하락/전세가 상승/미분양/매매가 전세가 동반 하락
바닥 다지는 상승 전 패턴:
미분양이 점차 감소한다
기존 아파트 거래가 점점 활기를 띤다
매매가를 상승하지 못하고
(집을 사려는 수요가 부족)
공급 부족으로 전세가 부족해진다
전세가율 높아짐
매수와 매도 혼재 패턴:
집을 사기 딱 좋은 시기
구축 아파트를 선호(쉽게 사고 쉽게 팔기때문)
투자자는 움직이고 실거주자는 망설이는 시기
상승 신호탄 패턴:
구축 아파트가 서서히 오른다
새 아파트와 가격차가 줄어든다
구축 아파트, 분양권 투자에 좋은 타이밍
대세 상승 패턴
분양권 당첨 로또(초 프리미엄)
상승의 확산:
전부 오른다
이 시기는 대형 아파틀 투자 타이밍
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하향기
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회복기
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상승기
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후퇴기
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매매가 하락
전세가 상승
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매매가/전세가
동반상승
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매매가/전세가
동반상승후
전세가 정체기
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매매가/전세가
정체기
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바닥에 진입할수
잇는 시기
하지만,좀더 여유를 가져라
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빠른 결정 중요
(달리는 말에 올라타야한다)
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욕심버리고 다음 준비하라
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기회가 오는 구간이니
마음의 여유를 가져라
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입주물량을 눈여겨보자
입주 닥터-> 입주 캘린더:아파트와 가구수가 나온다
연도별 집계해 보자(앞으로 2년 동안 공급이 부족한 지역 찾기)
인허가 실적으로 입주물량 예측하기
공급/재고/기타-> 주택공급-> 주택건설 인허가 실적-> 희망지역검색
인허가 실적이 적으면 최소 2년 후부터 공급이 부족해진다
입주물량 체크 시 주의사항
해당 지역만 살피면 안 된다(주변 동서남북 지역을 넓혀서 살펴라)
미분양 정보로 투자 타이밍 잡는 법
정보공개 검색창에서"미분양 "검색
-소화능력 체크
-적정 미분양 체크
-갈증 상태 체크
청약경쟁률로 타이밍 잡는 법
1순위에 마감되면 좋은 입지이다
종목별 핵심 키워드
상가: 유효 수요:상권의 크기와 상권을 이용해 줄 주변 세대수 계산
아파트:수요와 공급
빌라:교통
재건축:대지지분
분양권:적정 분양가
토지: 쓰임새
(쓰임새는 호재가를 만나거나
인위적인 변형을 거쳐 바
뀔 수 있다)
논밭이 주택이 될 수 있다
종목과 상관없이 무조건 알아야 하는 투자의 기본
발품
손품
협상
끈기
용기
신도시의 가격 변화
미분양
->시범단지 프리미엄
->분양권 활황기
->분양권 끝물
->전세 상승
->매매 상승
신도시 투자 성공에 필수적인 기준
1) 사업규모가 어떠한가?
2) 신도시를 만드는 주체가 누구인가?
3)>인근 구도심의 좋은 입지와 근접성이 어떠한가?
4) 일자리가 함께 들어오는가?
구도심 투자
구도심의 가격은 수요에 의해 결정된다.
매매수요와 임차수요를 눈여겨보라
전세가의 평균을 기준선으으로 그으면 어떤 시기가
매도 적기이고 매수 적기인지 알 수 있다
전세가율이 낮아진다면
매매가가 상승하리라는 의미이다
수요와 공급 불균형에 따른 구도심의 부동산 사이클
예시)
4년 전 2억 원 아파트가 현재 3억이 됐다면 50% 상승한 것이다
50%의 수익률을 4년으로 나누면 매년 12.5% 상승한 것이다
이는 물가상승률에 3배를 넘는다
평균이긴 하지만 한 해가 아니라 4년 연속 오른다는 것은
비상식적으로 오른 것이다
최고 상승률은 100% 미만이었다
100% 상승하고 나면 이내 조정 또는 하락의 길로 들어섰다
바닥에서 고점까지 5년
고점에서 하락까지 5년
4년간기존 아파트 가격이 30%미만으로 오른 아파트 위주로 살펴본다
30%미만에 사서 50%정도에 팔면 적당하다는 생각이다
저평가 여부를 확인하기 위해 최근 4년간 상승률 정도를 체크하자
입지변화:
일자리호재
일자리 연결해 주는 교통호재
5년내 재개발 구역(1~2개 재개발보다는 뉴타운같은)
정책의 풍선효과
분양권을 누르면 재건축 수요로 이동하고
재건축을 누르면 구축아파트로 이동
구축아파트를 누르면 주상복합/오피스텔/토지로이동
수도권을 누르면 지방으로
수도권을 풀어주면 다시수도권으로
정책의 방향이 완화냐,억제냐를 잘 따져봐야한다
지방 소도시 지역 분석법
1, 네이버 또는 다음 지도에서 지적도를 눌러 색상 확인한다
2,택지개발지구를 찾자
3,시청의 위치를 살펴보자
4, 법원자리를 찾아보자
5,시외버스터미널을 찾자
6,영화관/백화점/대형마트/아울렛 검색해보자
7,학원가가 형성된 곳을 찾자
8,평당가 높은 아파트를 찾자
광역시 이상 지역 분석법
업무지구가 밀집된 곳은 어디인가
업무지구로 빠르게 이동할 수 있는 교통이 있는가
택지개발지구 또는 신도시로 개발한 곳인가?
아파트 밀집한 곳인가?
중학교 학군이 좋은곳인가?
공시정보->공개용 데이터->졸업생의 진로 현황
손품으로 입지 변화 살피는법
시청홈페이지
-도시기본계획(강동구청 홈페이지)
시청장및 구청장 이름으로 최근 뉴스및 인터뷰 검색하기
지역+키워드 검색하기
나무위키에서 지역에 대한 히스토리 살펴보기
우리동네 시세지도 만들어 보자
(경매에 활용해 보자)
온나라부동산정보 통합포털
매물정보확인하는법
1990년 준공
반지하있는 2층
대지64/3.3=19평
매매가22000
토지가격 1,157
이동네 평당가가 대충 이정도
30년이상이니 건축물 가격은 없고
대지의 가격만 남는다
전국 토지및 건물의 시세
제2종 일반주거지역은
건폐율 60%,
용적률 250% 적용
건폐율: 토지면적 대비 지을수 있는 건물의 최대 면적
60평의 60% 가정하면 36평 건축물 차지하는 대지면적
용적률: 건축 가능한 최대 한도(최대 몇층)
전체대지60평의 면적에 250% 150평 건축면적 활용
36평*5층=180평 초과해서 지을수 없다
36평*4층=144평 4층까지 가능하다
신축 건물 원가=대지비용(1100만원9*평수)+건축비(연면적 평수*평당건축비)
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항목
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내용
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금액
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대지비용
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필지2개(3억+2억5000만)
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5억5000
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건축비
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연면적(36평*4층=144평)*건축비 대략400만원
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5억7600
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총
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대지와 순수 건축비만 계산(부대비용불포람)
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11억2600
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분양가25500만*8채=20억4000
순수익9억
아파트 저평가된 평형 찾기
적정평당가로 적정 매매가 구하기
24평인 평당가1000만원이라고 가정했을때
매매가가2억4000
24평을 100%했을때
33평은 90%이므로
33평평단가 900만원
33평의 적정매매가는
2억9700이다
이금액보다 높으면 고평가
낮으면 저평가이다
거래량데이터 확인
투자자들이 몰리는 곳 찾기
월세 수익률높은 아파트 찾기
시세차익과 월세수익은 상극
시세차익이 크게 날수 있는 곳은 입지가 좋으면서 호재가 있는 곳이다
이런곳은 매매가가 상당히 높기 때문에 월세 수익률은 형편없다.
반대로, 월세 수익률이 높은 곳은 매매가가 1억원대로 굉장히 저렴해
전세금을 마련하기 힘든 세입자가 선택한다
월세수익률 높은 아파트 찾기
피해야할 아파트
연식이 오래된 아파트
공장옆 나홀로 아파트
혐오시설이 있는 아파트
투자금 적게 들어가는 아파트 찾기
엑셀 파일로 관심있는 아파트 정리해 보자
평단가 계산해 보기
매매수요로 전환될 가능성 높은 아파트 찾기
부동산 상승기때는 집을 사려는 사람이 많기 때문에
매매가가 높아져 전세가율이 내려가고,
하락기에는 집을 사지 않으려 하기때문에
전세가가 높아진다
고로, 입지가 좋은 아파트는
이런 패턴이 뚜렷이 나타난다
반면,입지가 좋지 않은 아파트는
상승기와 하락기 구분없이
전세가율이 꾸준히 높은 편이다.
전세가율=전세가/매매가*100
10년동안의 매매 및 전세가 시세로 전세가율 데이터 작성
과거대비 현재 전세가율 평균을 내고
임차계수(거품수치)=현재 전세가율-과거전세가율 평균
숫자가 작을수로 거품이 없는 것이다
숫자가 작을수록 매매수요로 전환될 가능성이 큰 아파트이다
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