2022. 8. 7. 13:08ㆍ카테고리 없음
두번째 뉴스테이
뉴스테이 시즌1의 실패 요인을 철저히 분석하라
뉴스테이 2기의 실험무대 3기 신도시를 주목하라
1기 신도시 재건축
채초환 완화 수혜 지역을 분석하라
1기 신도시의 미래, 노원구 상계동을 살펴라
리모델링 효과
용적류을 초월하는 리모델링 원리를 이해하라
수직/수평/별동 리모델링의 비밀을 파악하라
청약 시장 향방
순위순차제와 가점제/추첨제 변화를 살펴라
주택 공급 250만호 정책의 핵심을 파악하라
대출규제 완화
DSR 과 대출 총량제의 변화의 주목하라
차주 개념을 파악해야 투자 전략이 선다
세금 정책 변화
주택 임대사업자의 비상이 시작된다
취득/보유/처분 단계의 세제 변화를 파악하라
소형주택을 향한 투자 수요와 1기 신도시 재건축을 향한 투자 수요는 팽창하고
이들 주택의 가격이 급상승할 가능성이 크다고 보는게 합리적이다
중요한것은 시간이지
타이밍이 아니다
THE KEY IS TIME, NOT THE TIMING
장기적인 관점에서의 투자는 항상 수익을 안겨주므로
자신의 투자 결과를 보는데 시간을
들이는 것이 중요하다느 의미다
투자의 적절한 매수.매도 시점을 찾는것,
즉,타이밍을 찾는 것보다 더 중요하다는 뜻이다
결국, 장기적 관점에서 투자해야만
단기적인 변동성을 헷지(방어)할수 있고
장기적인 성장의 경로에 올라달수 있다고
생각한다
매수 매도 타이밍을 파악하려고 노력하기보다는
오히려 해당 지역이 2008년 글로벌 금융위기
이후에 가장 주목 받지 못했던 지역 이라는 점을
기억했으면 한다
이들 지역이 장기적으로는
한국 도시구조의 변화에 따라
미래의 새로운 지역이 될 가능성이 크다는 말이다
강북지역이 재개발에 크게 성공하자,
이것이 퍼지고 퍼져서
부산/대구/광주/수원/성남/고양/안양/군포/인천
등 상당히 넓은 지역에서 실증 사례가 더해졌다
그런 생각으로 자신의 시간을 녹여
부동산 시장에 접근하면 어떨까?
타이밍을 잘 잡을수 있고
시간을 들일수 있다면
금상첨화일것이다
그러나 보수적으로 접근하더라도,
타이밍을 잡는 훈련보다
시간을 녹이는개념에 투자를 하자
3기 신도시는 뉴스테이 2기의 실험무대가 된다
1기신도시:성남 분당,안양평촌, 군포산본,부천 중동,고양 일산
2기신도시:인천검단,평택고덕,수원광교, 화성동탄, 양주옥정, 파주운정,하남 위례,성남 판교
3기 신도시 등장
남양주 왕숙1 왕숙2지구, 하남교산지구, 과천 과천지구, 화성 진안지구, 화성 봉담지구,
의왕~군포-안산지구, 안산 장상지구,광명 시흥지구, 인천 구월2지구, 부천 대장지구, 인천 계양지구,
고양 창릉지구로 구성 됐다
1기 신도시 재건축은 무조건 되어야 한다
재건축 연한(2022년기준:40년재건축요건)=22년+(준공연도-1982)*2
1988년 준공된 아파트라면:
22년+(1988-1982)*2=22년+12년=34년
즉,1988년(준공년도)+34년(재건축연한)=2022년(올해인것이다)
간단히 계산하자면
1994년 준공된 아파트라면
1994년+46년=2040년이다(46년) 재건축 40년 넘을경우 최대 40년으로 한다
그래서 1994+40년=2034년이 재건축 가능시점이다
재건축 연한이 10년 단축되면
1987년 준공된 아파트라면
1987+32년=2019년이지만, 최대값 30년이라서 2년감소된 2017년이다
3년간 돌아오던 재건축이 1년간격으로 돌아오는 효과가 일어난다
재건축 물량이 3배나 늘어나는 효과와 같다
3년에 한번 발생하던 멸실이 매년 발생시키는 급진적인 변화다
주택멸실되면 이주 수요가 발생하고,
이주 수요에 인해서 주변 임차료가 상승하게 된다
이런일이 매년 발생하도록 셋팅된것이다
재건축 준공 연한의 상한선을 종전 40년에서 30년으로 단축하면
재건축 시장에 불을 질렀다
재건축 안전진단:등급은 A~E 등급 이며 높을수록 A등급, 구축이고 주거환경이 열악할수록 E등급
D~E등급받아야 재건축 할수 있는 구조다
용적률: 주택 부동산 시장에서 말하는 주택 밀도
기본적으로 용적률은 낮으면 낮을수록 재건축 사업이 용이하고
높으면 높을수록 불리 하다
국계법상 용적률: 1종일반(100~200%이하)2종일반(100~250%이하)3종일반(100~300%이하)
일반적인 아파트 단지들은 2/3종일반주거 용도이기때문에
통상 250~300% 용적률 상한선 적용받는다
이른 노후화로 일찍 재건축된 PC구조 단지
-상계주공8단지는 조립식 PC구조로 아파트를 건설했기 때문에
다른 아파트 대비 노후화가 더 가속화 되어서 다른단지보다 10년이상
일찍 재건축이 이뤄졌다
PC란 프리캐스트 콘크리트의 약자로 [미리 양생한 콘크리트]라는 뜻이다
콘크리트는 현장에서 타설하고 양생하는게 일반적인데
PC는 타지역에서 타설된 콘크리트를 양생까자 모두 시켜서 마치
조립하듯이 현장에서 조립하는 방식
일부 부재를 조립할때 접합부에 충분한 강성을 확보 하지 않는다면
말그대로 부재가 따로 놀수있고 심각한 구조적 문제점이 발생할수 있다
(현재 대부분의 아파트 지하주차장 공사에서 활용되고 있다)
양생:콘크리트가 일정 시간이 지나면 굳는정도
재건축이 되면 주변 시세에도 큰 영향을 준다
재건축과 용적률의 관계
앞으로 리모델링이 활발해질것
수평증축형:연면적이 1.3~1.4배 옆으로 늘어나는 효과(20평아파트를 30년 아파트로 바뀜)
수직증축형:수평방식은 세대수 증가 불가하기때문에 수직으로 3개층 증축해서 일반분양(사업비절감)
별동건축:별도동을 새롭게 건설(사업성높음)기존입주민 반대 심함(새로운동들어갈 자리 찾기 힘듬)
리모델링은 3가지 사업형식을 조합해서 사용할수도 있다
리모델링을 추진하는 단지들을 주목하라
청약통장 어떻게 활용할까??
LTV :담보대비 대출 비율(6억 부동산에 3억 대출받는다면 LTV50%)
DTI:소득대비원리금 상환비율(연소득이5000만원인 사람이 매년 원리금 2000만원 상환한다면 DTI 40%)
DSR:DEBT TO SERVICE (대출총량제)총소득 한도의 일정 비율만큼 전체 대출의 원리금 상환 비율을 정하여 상환능력 기준의 대출한도를 운영한다(소득과 연동하는 대출)
(서울 소재 5억원 아파트가 있을때 LTV 2억5000한도내에서 대출 받을수 있다)
정책의 빈틈을 파고든 법인 설립방법
차주의 개념을 파악한 사람들
차주란 대출을 받은 사람을 의미하는데
차주를 달리한다면 개인으로서 받지 못했던 사람도 대출을 받을수 있다
차주를 개인으로 한정짓지않고 법인으로 확장해서 생각하면 된다
예를들어 직장에 다니면서 부동산 갭투자를 해놓은 A 가 있다고 하자
이사람은 1기 신도시에 3억 아파트 2억 5천에 전세를 끼고 5000만원으로 매수했고
5년 이 지나6억원이 됐다
전세는 소폭 올라 3억이 됐다면 이지역이 조정지역이 되어서
LTV 한도50%된다면 개인은 50%가 이미 찬 상황이므로
대출이 어렵다
그런데 이사람이 부동산 투자 목적으로 법인 설립한 상태고
이법인 운영자금을 조달하기 위해서 그부동산을 담보로 대출을 신청한다면
법인은 별도의대출한도를 적용받는다
개인은 대출규제로 LTV40% 적용 받는데 법인은
은행 자율적 한도 규제를 적용하던 터라 서울 지역아파트의 경우
90%까지 대출 받는경우가 빈번했다
정부는 가계부채 관리 방안을 계속해서 내놓고 있다
그러나, 이는 가계부채 관리 방안이다
기업부채 관리 방안이 아니기에 법인은 이런 규제를 상대적으로
덜 받는다
세제 완화로 거래를 활성화 할 방침
일반부동세 취득세율인 4%수준으로 완화하지 않을까 예상된다
일반 다주택자 전체를 대상으로 완화하는 형식으로 가기보다는 주택임대사업자를 중심으로
완화하는 정채가을 다시 사용할 가능성이 크다
물론 일반 다주택자 들을 대상으로도 완화는 해줄것이다
그러나 가장 강력한 혜택은 주택임대사업자에게 주어질 것이다
부동산 시장 격언
초보는 팔고나서 계산하고, 중수는 팔기전에 계산하고, 고수는 사기전에 계산한다