2022. 7. 2. 11:18ㆍ카테고리 없음
이책은 2016년에 쓰여진 책이다
현재 2022년 시점에서 과거를 들여다 봤을때
얼마나 맞았는지 체크해 볼필요가 있다
이번에 "사야할집, 팔아야할집" 2탄을
출시하셨다
이책을 먼저 보고 체크해
판단해보시길....
죽은 사업도 살려내는 용적률 인센티브 효과
용적률:
기준층(1층)의 바닥 면적 대비
분양 면적을 몇배나
증가 시킬수 있는지 상한선을 규정한 것
보통 용적률 200%란
바닥면적이 100일 때
지상층 전체 면적을
200로 활용할수 있음
용적류릉 높인다는 것은
같은 바닥 면적이라 하더라도
실제 분양등을 통해 지상층
면적을 넓힌다는 뜻
이는 토지의 효율성으로
연결되고 곧 가격으로 이어진다
높은 용적률이 가능한 토지는
낮은 용적률의 토지보다
동일지구지역내에서라면
당연히 높은 가격을 형성된다
같은지역 800%의 용적률이 가능한
상업용도의 토지는
300%의 용적률이 가능한
일반주거 3종보다
가격이 당연히 높다
토지의 효율적 이용을
의미하는 용적률은
국내법 체계상 두 개의 뼈대로
유지된다
하나는 국토의 계획 및 이용에
관한법률이다
주택에서는 주택을 공급할
수 있는 용도지역 중
일반주거 1종, 2종, 3종의
용적률이 특히 중요하다
국내 거의 모든 아파트가
일반주거지역에
공급되었기 때문이다
국제법에서 일반주거 1종은 200%,
일반주거 2종은 250%,일반주거 3종은 300%라는
법정 용적률 상한선이 있다
법에서 규정한 용적률이다
이는 기준층의 토지 면적을
각각 2배,2.5배, 3배로
활용할수 있다는 의미이다
서울이나 지자체 조례로
주거 3종지역의 용적률은
250% 되어 있다하더라도
구계법에서 300% 상한으로 하고 있으므로
민간 임대주책을 공급하는
사업자는 기준 용적률을
300%완화 적용 할수 있도록 한 것이다
이규정으로 재건축 재개발 조합은
그들이 소유하고 잇는 토지의 이용률을
기존250%에서 사실상 300%
늘릴수 있게 됐다
반박에 사업성이 1.2배
개선됐다는 의미다.
이는 곡 가격상승으로 직결된다
2018년 부동산 위기론 실체
공급과잉=주택가격 하락
필자 역시 2018년을 전후로 위기에 대응할
필요가 있다는데 동의 하지만
그위기의 원인은
공급쪽에 있는게 아니다
오히려주택 공급이 미래에
지나치게 억제 될 가능성이
커졌다
한국은 주택 공급목표달성에
필요한 택지가
충분히 공급되지 않을 것이기
때문이다.
이는 장기적 주택 공급 감소
로 주택 가격을
올릭 자극 요소이다
2020년 전후로
신규분향을 통한
매수기회가 사실상
없어지고 이제
주택을 매수 할수 있는
개인들에게 일반분양의
기회가 박탈되고 있다
이때문에 2018년 입주 물량은
이시점에 개인으로서 매수
할수 있는 주택으로서
새로운 가치를 지니게
될것이다
한국과같이
구조적으로 공급 부족에
시달리는 나라에서
공급이 문제라는 말은
일종에 모순이다
오히려 공급과잉이라는
프레임 탓에 현재
적절하게 공급해야 할 물량이
제대로 공급되지 않을때
시장불안을 더 우려
해야 하지 않을까??
부루마블 게임을 해본 사람들은
알겠지만
결과적으로는
단 한명의 참가자만 생존하고
나머지 모든 참가자는
파산한다
독자들이 주택시장에서
게이머로서 주사위를 돌릴생각인지
아니면
구경만 하고 있는지는
잘 고민해 보길 바란다
토지사유제를 통해
토지를 확보한 이들만이
인구와 가구가 지속해서
증가하고 경제성장이
플러스로 유지되는
한국에서 그 부가가치를 누리게 된다
사야하나요??팔아야하나요??
주택시장뿐 아니라
주식시장에서도
가격은 중요하다
코스피와 코스탁의
시장지수
즉 가격은 시장을
단 하나로 설명해 주는
가장 훌륭한 지표다
이는 주택도 똑같다
신규 분양 하는 주택수도
중요하지만,
근본적으로 시장을
설명할 수있는
부동산 지표란 바로 가격이다
그럼 무슨가격일까??
재고주택의 가격이다
거래를 통해 형성된 가격이
시장가격이 되며
이는 주식과 부동산
모두 똑같다
주택시장에서도
일반 분양가가 중요한것이
아니라
재고주택의 가격추이를
더 중요하게 보아야 한다
https://www.kdi.re.kr/(한국개발연구원)
한국개발연구원에서 매년초에 주택시장
가격을 전망하여 발표한다
여기서 발표한 보고서는
GDP(국내총생산)
금리,
금융시장 조건,
인구사회 구조,
주택재고와 주택수요,
공급등
주택시장에서 발생할 수 있는
모든 매크로 지표들과
가격간 상관관계가 있다
주식이든
채권이든
부동산이든
원화 표시 자산에
투자하는 한국 투자자들은
원화 자산의 구조적 한계로
환율이 급변하는데
따른 리스크에 대해서는
이를 헤지(회피)할
필요가 아닌 필수
한국의 자산 가격은
국내변수뿐만아니라
국외 경기에
더 큰 영향을 받을수 있다
한국은 수요가 없잖아요???
주택수요3대구조: 가구수요,소득수요,멸실수요
가구수요:
가구수증가가 예상된 2035년까지
계속 발생할것으로 추정된다
소득수요:
소득이 증가하거나
금리가 내려가거나해서 주거비가
줄어들때 발생하는 수요이다
경제상황에 영향을 받으므로
성장률의 둔화와함께
감소할것으로 예상된다
불경기에 주택수요가 감소하는것
(리머사태 OR 유럽위기 같은 요인)\
멸실수요:재건축 /개재발
주택도 주식처럼 투자하라
주식투자자들은 비상장 주식들을 매수해서 수익을 낸다
이런식으로
주택 재건축/재개발 될단지에
조합권을 확보하는 형태로
장기투자하는것과 같다
결국,
시간의 문제일뿐
대다수 재건축/재개발은
언젠가 진행될것이기 때문이다
분양가 상한제가 풀린상황에서
신규분양을 받은것보다
좋은 전략이다
재개발/재건축
1. 조합설립인가:
주민동의 필수
2. 사업시행인가:
사업방식을 확정지어서
주택건설인허가 받는것
3. 관리처분인가:
조합은감정평가를수행
(토지와건물의 가치 추정한다)
사업에 반대:조합에 수용
찬성:입주권발생
관리처분인가 뒤로는
이주와 철거가 시작되고
분양절차에 진입한다
더 자세히 확인하려면
지자체 홈페이지 해당권역 정비사업 단계
주식시장에서는
무릎에 사서
어깨에 팔아라
주택시장에서는
조합설립인가 직전에 매수하고
관리처분인가 직전에 매각하라
부동산재개발/재건축 손익
1)거래가격
2)감정평가액
3)조합분양가
4)일반분양가
재개발 사업의 수익개념
일반분양가(분양권)-조합분양가(입주권)>(매수가격+세금)-감정평가액
시세+원가 > 프리미엄
빌라 재개발 투자:조합인가를 받은 단지를 매수하는것이 합리적이다